FAQ

Vorbereitende Untersuchungen sind ein Instrument des Städtebaurechts und bilden die Grundlage für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sowie für die Festlegung von Sanierungsgebieten (§ 141 BauGB).

Dabei erfolgt die Untersuchung der bestehenden sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und deren Auswirkungen im Gebiet (schwer für Laien verständlich). Durch die Untersuchungen sollen Beurteilungsgrundlagen über die Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen gewonnen werden. Außerdem werden Ziele und Maßnahmen für ein Sanierungsgebiet definiert. Neben der Auswertung von bestehenden Unterlagen und örtlichen Bestandsaufnahmen wird ebenso die Öffentlichkeit beteiligt. Dieser Schritt findet aktuell statt.

Die städtebauliche Erneuerung ist eine strukturelle Daueraufgabe der Gemeinden. Ziel ist es unter anderem, das „bauliche Erbe“ zu bewahren und zugleich die bereits bebauten Bereiche städtebaulich aufzuwerten. Das 2. Kapitel des Baugesetzbuchs (BauGB) sieht hierfür ein eigenes Verfahren vor, die „städtebauliche Sanierungsmaßnahme“ (§§ 136 ff. BauGB). Diese Schritte bilden die Grundlage, um für die geplanten Maßnahmen von Privaten und der Stadt selbst Förderungen zu erhalten.

Aufgrund der städtebaulichen Bestandsaufnahme im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchung (VU) im Untersuchungsgebiet wird deutlich, dass im Altstadtbereich und im südlichen und östlichen Vorstadtbereich auch nach Jahrzehnten der Sanierung noch Handlungsbedarf besteht. Dieser Handlungsbedarf wird auch unter dem Oberbegriff der „städtebaulichen Missstände“ (§ 136 Abs. 2 BauGB) zusammengefasst. Da diese vorliegen, kann die Stadt im Untersuchungsbereich der Vorbereitenden Untersuchungen Sanierungsgebiete festlegen.

Ziel der Festsetzung der Sanierungsgebiete ist es, durch gezielte Maßnahmen eine positive Veränderung in dem betroffenen Gebiet zu erreichen.

Ausgehend von den Untersuchungen wird neben dem bislang bestehenden Sanierungsgebiet „Unterm Berg“, die neue Aufstellung des Sanierungsgebiets „Innenstadt“ und des Sanierungsgebiets „Östliche Vorstadt“ empfohlen.

Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes wird vom zuständigen Gremium, in diesem Fall vom Friedberger Stadtrat, als Satzung beschlossen (§ 142 Absatz 3 Satz 1 BauGB) und stellt damit eine kommunale Rechtsnorm dar.

Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes wird vom zuständigen Gremium, in diesem Fall vom Friedberger Stadtrat, als Satzung beschlossen (§ 142 Absatz 3 Satz 1 BauGB) und stellt damit eine kommunale Rechtsnorm dar.

Aktuell befinden sich im Altstadtbereich zwei Sanierungsgebiete: Das Gebiet „Altstadt“ aus dem Jahr 1993, das 2009 mit dem Bereich Schloss erweitert wurde, sowie das Gebiet „Unterm Berg“ aus dem Jahr 2017.

Das Sanierungsgebiet „Unterm Berg“ soll unverändert bestehen bleiben. Das Sanierungsgebiet „Altstadt“ wird überführt und erweitert und damit zum neuen Sanierungsgebiet „Innenstadt“. Im Osten der Innenstadt (östlich der Aichacher-/ Münchner Straße) soll das neue Sanierungsgebiet „Östliche Vorstadt“ anschließen.

Mit einer Sanierungssatzung wird förmlich ein Gebiet festgelegt, in dem städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Die Satzung gilt für genau bezeichnete Grundstücke, die den räumlichen Geltungsbereich bilden. In der Satzung werden keine konkreten Maßnahmen festgelegt, sie bildet lediglich die Grundlage, dass diese durchgeführt und z.B. entsprechend gefördert werden können. Die geplanten Maßnahmen sind Bestandteil der Vorbereitenden Untersuchungen.

Die Sanierungssatzungen werden erst noch erarbeitet. Bei Interesse können Sie sich als vergleichendes Beispiel die Sanierungssatzung für das Gebiet „Unterm Berg“ ansehen.

Für das Gebiet „Innenstadt“ trifft dies zu, nicht aber für das Gebiet „Östliche Vorstadt“. Im Gebiet Innenstadt werden – wie bisher auch – bestimmte Rechtsvorgänge der Genehmigungspflicht unterstellt:

• Verkauf eines Grundstücks und Bestellung oder Verkauf einer Erbpacht
• Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (z.B. Dienstbarkeit, Hypothek)
• schuldrechtliche Verträge, die das Grundstück betreffen
• Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
• Teilung des Grundstücks

Die Stadt hat grds. innerhalb von 2 Monaten über die Erteilung der Genehmigung zu entscheiden. Die Anforderungen, unter denen eine Genehmigung versagt werden darf sind hoch und stehen damit keineswegs im städtischen Ermessen (§ 145 Abs. 2 BauGB). Daher wurde auch in den letzten Jahren keine sanierungsrechtliche Erlaubnis endgültig verweigert.

Dennoch ist dieses Instrument aus Perspektive der Stadtentwicklung sehr wichtig:
Die Genehmigungspflicht verschafft der Stadt Kenntnis von Grundstücksgeschäften. Damit wird sie in die Lage versetzt, an Grundstückseigentümer relevanter Grundstücke heranzutreten mit dem Ziel, diese Grundstücke zu erwerben. Nur dadurch können bei Einigung mit dem Eigentümer Grundstücke für eine Nutzung durch die Allgemeinheit gesichert werden. Hierbei sind für die Stadt natürlich die Grundstücke von besonderem Interesse, die in den Vorbereitenden Untersuchungen mit Maßnahmen belegt waren. Nachdem es sich bei den Grundstücken im Sanierungsgebiet „Östliche Vorstadt“ durchweg um Grundstücke handelt, bei denen die Stadt bereits im Besitz der relevanten Flächen ist oder die Maßnahme auch nach Erwerb nicht durchführen konnte, wurde in diesem Gebiet anders als in der „Innenstadt“ auf die Genehmigungspflicht verzichtet.

Nein. Die vorgeschlagenen Sanierungsgebiete werden im sogenannten „vereinfachten Verfahren“ durchgeführt. Dabei wird von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen für die Abschöpfung der durch die Sanierungsmaßnahmen entstehenden Wertsteigerungen (§ 154 BauGB) abgesehen, wie es ansonsten im „umfassenden Sanierungsverfahren“ notwendig wäre.

Im Gegensatz zu einem Bebauungsplan mit baurechtlichen Festsetzungen zu Nutzung und Gestaltung, können Stadt und Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet auch Städtebaufördermittel für Modernisierungsmaßnahmen erhalten. Außerdem können ggf. für solche privaten Modernisierungsmaßnahmen auch erhöhte steuerliche Abschreibungen geltend gemacht werden § 7h EStG) Voraussetzung ist, dass mit der Modernisierung städtebauliche Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 BauGB beseitigt werden.

Weiterhin profitieren die Grundstückseigentümer auch vom Sanierungsgebiet und den damit verbundenen öffentlichen Aufwertungsmaßnahmen in der Innenstadt. Würden hier keine oder wesentlich geringere Investitionen in den öffentlichen Raum fließen, wäre die Innenstadt sicherlich nicht so attraktiv, was auch Auswirkungen auf die Mieten und Immobilienwerte haben dürfte.

Eine Vorbereitende Untersuchung ermittelt die Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen, und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die Notwendigkeit der Sanierung ergibt sich, wenn sog. „Städtebaulichen Missstände“ (§ 136 BauGB) vorliegen. Gemeint ist mit diesem Fachbegriff aus dem Baugesetzbuch also unter anderem die wirtschaftliche und soziale Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebietes und die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden.

Für die Innenstadt von Friedberg wurden schwerpunktmäßig folgende Themenfelder untersucht:

• CO2-Einsparung / Energieversorgung / Klimaanpassung / Freiflächenentwicklung

(CO²-Einsparung, zukunftsfähige Energieversorgung, Anpassung an den Klimawandel, Sicherung und Weiterentwicklung von Freiflächen und Grünstrukturen)

• Stadtgestaltung / Denkmalschutz / Gebäudesanierung / Öffentlicher Raum

(Stadtgestaltung, Denkmalschutz, klima- und innenstadtgerechte Gestaltung von Straßen und Plätzen, Etablierung von innenstadtrelevanten Nutzungen in Leerständen)

• Soziale Infrastruktur -Gemeinschaftseinrichtungen für Bürgerinnen und Bürger
• Wohnen - Schaffung und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum
• Mobilität, Verkehr, Barrierefreiheit

(Verbesserungen der Parkplatzsituation und Elektromobilität, Förderung Radverkehr, Stadt der kurzen Wege, weiterer Ausbau der Barrierefreiheit, Verkehrsberuhigung, Verbesserung von Verkehrsanlagen und Verkehrssicherheit)

Die geplanten Maßnahmen, deren Priorisierung und einen ungefähren Zeitrahmen können Sie in den Vorbereitenden Untersuchungen ab Seite 92 einsehen. Es handelt sich um Maßnahmen der Stadt, aber auch von Privaten (z.B. Sanierung ihrer Gebäude). Durch die Vorbereitenden Untersuchungen entsteht jedoch keine Pflicht zur Durchführung seitens der Privaten, es wird aber die Möglichkeit der Beantragung von Fördermitteln für die Maßnahmen eröffnet.

Die Stadt Friedberg hat für die Untersuchungen das Planungsbüro Die Stadtentwickler aus Kaufbeuren beauftragt.

Die Vorbereitenden Untersuchungen werden bis zum 20.09.24 öffentlich ausgelegt und es können Stellungnahmen abgegeben werden. Im gleichen Zeitraum werden auch die relevanten Behörden und öffentlichen Stellen beteiligt. Am 12. September 2024 findet um 19 Uhr in der Mensa der Grund- und Mittelschule an der Aichacher Straße eine Bürgerinformationsveranstaltung statt, bei der sich die interessierte Öffentlichkeit informieren und Fragen stellen kann.

Anschließend werden die gesammelten Stellungnahmen ausgewertet und ggf. in die Untersuchungen eingearbeitet. Die Vorbereitenden Untersuchungen sollen dann zum Jahresende gemeinsam mit den Sanierungssatzungen im Stadtrat behandelt und beschlossen werden. Anschließend sind die vorgeschlagenen Sanierungsgebiete „rechtsverbindlich“.

Die Meinungen der Bürger*innen sind uns wichtig. Die Stadtverwaltung und das Planungsbüro sind bei einer solch umfassenden Maßnahme auf Ihre Unterstützung und Ihr Wissen angewiesen. Daher schreibt das Baugesetzbuch auch einen entsprechenden Austausch vor. Der Stadtrat wird sich mit Ihren eingegangenen Stellungnahmen und Fragen beschäftigen, dabei private und öffentliche Belangen abwägen und wichtige Anregungen in die Planungsunterlagen übernehmen.

Telefonische Fragen können Sie an Herrn vom Wege/ Frau Rommeiss, Tel. 0821-6002-305 / -346 richten.

Ihre Anregungen und Stellungnahmen senden Sie bitte bis zum 20. September 2024 per E-Mail an: stadtplanung@friedberg.de